Grunderwerbsdarlehen

Die Immobiliensuche kann ein anspruchsvoller Prozess sein. Für den anschließenden Erwerb ist häufig eine langfristige Immobilienfinanzierung erforderlich. Als Grunderwerbsdarlehen wird dabei ein Darlehen bezeichnet, das den Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung finanziert. Der folgende Überblick erläutert die Funktionsweise, typische Einsatzfelder und die für den Angebotsvergleich wichtigen Bedingungen.

Definition: Was ist ein Grunderwerbsdarlehen?

Ein Grunderwerbsdarlehen dient der Finanzierung des Kaufpreises von Grundbesitz. Der Ausdruck beschreibt damit den Verwendungszweck und keine eigenständige gesetzlich definierte Darlehensart. Banken und andere Kreditinstitute bieten entsprechende Immobilienkredite für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen an. In der Praxis wird das Darlehen regelmäßig durch ein Grundpfandrecht, meist eine Grundschuld, im Grundbuch besichert. Üblich sind Annuitätendarlehen mit einer während der Zinsbindung gleichbleibenden Rate, bei denen der Zinsanteil im Zeitverlauf sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Nicht gemeint ist allein ein Kredit zur Bezahlung der Grunderwerbsteuer; diese gehört vielmehr zu den Erwerbsnebenkosten.

Die Funktionsweise eines Grunderwerbsdarlehens

Ein Grunderwerbsdarlehen beruht auf einem Vertrag zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer. Der vereinbarte Betrag wird nach Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen meist in einer Summe bereitgestellt und häufig unmittelbar zur Kaufpreiszahlung verwendet. Anschließend wird das Darlehen über einen bestimmten Zeitraum in regelmäßigen Raten zurückgezahlt; die Restschuld wird dabei durch den Tilgungsanteil der Rate reduziert. Zur Planung eignet sich die Rechnerübersicht für Kredite und Raten. Sie kann für Beispielrechnungen zu Zins, Laufzeit und Tilgung herangezogen werden. Wesentliche Parameter sind Zinsbindung, anfängliche Tilgung, mögliche Sondertilgungen und ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel. Die Zinshöhe orientiert sich insbesondere an Bonität, Beleihungsauslauf und Objektart. Der effektive Jahreszins bildet die gesetzlich einzubeziehenden Kreditkosten ab, erfasst aber nicht automatisch sämtliche Ausgaben des Immobilienerwerbs, etwa Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Übliche Auszahlungsvoraussetzungen sind der notarielle Kaufvertrag, die vereinbarte Bestellung der Grundschuld und die erforderlichen Nachweise zur Absicherung des Kreditgebers. Bei verzögertem Abruf können nach Ablauf einer bereitstellungszinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen entstehen.

Die Anwendungsbereiche des Grunderwerbsdarlehens

Ein Grunderwerbsdarlehen wird hauptsächlich bei der Finanzierung des Kaufs von Eigenheimen eingesetzt. Es kann aber auch für den Kauf anderer Arten von Immobilien wie Geschäftsgebäuden oder landwirtschaftlichen Nutzflächen zum Einsatz kommen. Ebenso findet es Anwendung beim Erwerb unbebauter Grundstücke mit geplanter späterer Bebauung sowie beim Kauf von Eigentumswohnungen und Bestandsimmobilien. Bei einem unbebauten Grundstück ist zu prüfen, ob nur der Grundstückskauf oder zugleich das spätere Bauvorhaben finanziert werden soll, da sich daraus unterschiedliche Auszahlungszeitpunkte und Bereitstellungsfristen ergeben können. Bei gemischt genutzten oder gewerblichen Objekten gelten häufig zusätzliche Anforderungen an Eigenkapital, Wirtschaftlichkeitsprüfung und Besicherung. Rechtliche Besonderheiten können bei Erbbaurechten und Vorkaufsrechten bestehen.

Vor- und Nachteile des Grunderwerbsdarlehens

Vor dem Abschluss eines Grunderwerbsdarlehens sollten Tragfähigkeit und Vertragsbedingungen sorgfältig abgewogen werden. Zur strukturierten Gegenüberstellung mehrerer Angebote kann ein neutraler Kreditvergleich verschiedener Anbieter herangezogen werden. Entscheidend sind neben Sollzins und effektivem Jahreszins die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die bis dahin anfallende Gesamtbelastung, Flexibilitätsoptionen und der Beleihungsauslauf. Eine niedrige Monatsrate ist für sich genommen kein günstigeres Angebot: Beruht sie auf einer geringeren Tilgung, bleibt nach der Zinsbindung eine höhere Restschuld für die Anschlussfinanzierung.

Vorteile:

• Kreditbetrag, anfängliche Tilgung und Zinsbindung können innerhalb der Vorgaben des Kreditgebers an Kaufpreis, Eigenkapital und tragbare Monatsrate angepasst werden.
• Die dingliche Besicherung durch die Immobilie kann bei solidem Einkommen, ausreichendem Eigenkapital und niedrigem Beleihungsauslauf günstigere Konditionen ermöglichen als ein unbesicherter Ratenkredit.
• Das Darlehen ermöglicht die Verteilung eines hohen Kaufpreises auf einen längeren Zeitraum. Voraussetzung ist, dass Rate, laufende Immobilienkosten und ausreichende Rücklagen dauerhaft aus dem verfügbaren Einkommen getragen werden können.
• Ein Annuitätendarlehen bietet durch eine konstante Rate Planungssicherheit über die vereinbarte Zinsbindung. Für die Zeit danach bleibt gegebenenfalls eine Anschlussfinanzierung erforderlich.
• Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen können die Restschuld und dadurch die weitere Laufzeit sowie künftige Zinskosten reduzieren.
• Ein vertraglich vorgesehener Tilgungssatzwechsel schafft Anpassungsspielraum bei Einkommensänderungen. Eine geringere Tilgung entlastet zwar die laufende Rate, erhöht aber die Restschuld.
• Eine höhere Eigenkapitalquote senkt den benötigten Kreditbetrag und kann über einen niedrigeren Beleihungsauslauf die Konditionen verbessern.
• Das Darlehen kann mit öffentlichen Förderdarlehen oder Zuschüssen kombinierbar sein, sofern Objekt, Antragsteller, Verwendungszweck und Antragszeitpunkt die jeweiligen Programmvorgaben erfüllen.

Nachteile:

• Werden die vereinbarten Raten dauerhaft nicht gezahlt und lässt sich keine tragfähige Lösung erreichen, kann der Kreditgeber seine Grundschuld verwerten; im äußersten Fall droht die Zwangsversteigerung der Immobilie.
• Grunderwerbsdarlehen haben meist eine lange Rückzahlungsdauer. Dadurch besteht über viele Jahre eine finanzielle Bindung, während zusätzlich Instandhaltungs-, Versicherungs- und weitere Eigentümerkosten anfallen.
• Nach Ablauf der Zinsbindung besteht für die verbleibende Restschuld ein Zinsänderungsrisiko. Ein höherer Anschlusszins kann die Rate oder die weitere Laufzeit deutlich erhöhen.
• Bei einer vollständigen vorzeitigen Rückzahlung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, soweit kein gesetzliches Kündigungsrecht, keine vertragliche Regelung oder ein anderer Ausschluss greift. Vereinbarte Sondertilgungen sind davon zu unterscheiden.
• Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten erhöhen den Kapitalbedarf. Werden auch diese Kosten fremdfinanziert, steigt regelmäßig der Beleihungsauslauf und damit das Finanzierungsrisiko.
• Bereitstellungszinsen bei einem späteren Abruf des Darlehens können die Finanzierung verteuern. Deshalb sollten Kaufpreisfälligkeit, Auszahlungsbedingungen und bereitstellungszinsfreie Zeit aufeinander abgestimmt werden.

Ein Grunderwerbsdarlehen kann einen Immobilienkauf finanzierbar machen, ist aber mit einer langfristigen Zahlungsverpflichtung und der Belastung des Grundstücks verbunden. Ob die Finanzierung tragfähig ist, hängt von Einkommen, Eigenkapital, Erwerbsnebenkosten, Objektzustand und Vertragskonditionen ab. Vor dem Abschluss sollten daher eine realistische Haushaltsrechnung mit Rücklagen, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Regeln zu Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und vorzeitiger Ablösung geprüft werden.