Erbbaurechtfinanzierung

Das Erbbaurecht ermöglicht es, auf einem Grundstück zu bauen oder ein Gebäude zu besitzen, obwohl das Grundstück einem anderen Eigentümer gehört. In der Praxis kann dadurch der zu finanzierende Kaufpreis niedriger ausfallen, weil kein Grundstück erworben wird. Dem stehen der laufende Erbbauzins und besondere vertragliche Bedingungen gegenüber. Häufig werden Laufzeiten zwischen 60 und 99 Jahren vereinbart. Für die Finanzierung sind insbesondere die Beleihbarkeit, die Rangverhältnisse im Grundbuch und die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts entscheidend.

Definition: Was ist eine Erbbaurechtfinanzierung?

Die Erbbaurechtfinanzierung bezeichnet die Finanzierung des Erwerbs eines Erbbaurechts, eines darauf stehenden Gebäudes oder eines Bauvorhabens auf dem belasteten Grundstück. Das Erbbaurecht gewährt für eine festgelegte Dauer das veräußerliche und belastbare Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Es wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen. Die Finanzierung erfolgt meist durch eine Bank, Sparkasse oder ein anderes Kreditinstitut; als Kreditsicherheit dient regelmäßig eine Grundschuld am Erbbaurecht. Der Vertrag regelt unter anderem den Erbbauzins, mögliche Anpassungen, Zustimmungsvorbehalte, die Folgen des Vertragsendes und etwaige Heimfallgründe.

Wie funktioniert die Erbbaurechtfinanzierung?

Bei der Erbbaurechtfinanzierung wird ein Darlehen zur Finanzierung des Erbbaurechts, des Gebäudes oder der Baukosten gewährt. Das Grundstück selbst bleibt Eigentum des Grundstückseigentümers. Der Erbbauberechtigte zahlt für die Nutzung einen regelmäßigen Erbbauzins. Die Beleihung richtet sich nach dem Wert des Erbbaurechts einschließlich des Bauwerks und nach den Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags. Zur ersten Kalkulation bietet sich die Berechnung von Immobilienkredit-Rate und Laufzeit als Orientierung an. Zusätzlich zur Darlehensrate müssen jedoch der Erbbauzins, dessen mögliche Anpassung und weitere laufende Immobilienkosten eingeplant werden.

Kreditinstitute prüfen regelmäßig, ob die Belastung des Erbbaurechts zulässig ist, welche Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigt wird und welchen Rang die Grundschuld gegenüber anderen eingetragenen Rechten erhält. Auch Vereinbarungen zum Erbbauzins und zum Vorgehen bei Zahlungsstörungen können für die Beleihbarkeit relevant sein. Die Restlaufzeit sollte deutlich über das vorgesehene Darlehensende hinausreichen, weil eine kurze verbleibende Laufzeit den Sicherheitenwert und eine spätere Anschlussfinanzierung beeinträchtigen kann. Je nach Vertrag und Risikoprofil können ein niedrigerer Beleihungsauslauf oder ungünstigere Kreditkonditionen die Folge sein.

Für wen kommt eine Erbbaurechtfinanzierung infrage?

Die Erbbaurechtfinanzierung bietet sich vor allem für Menschen an, die ein Haus bauen oder erwerben möchten, ohne zugleich das Grundstück zu kaufen. Dadurch fällt die anfängliche Investition häufig geringer aus. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass wenig Eigenkapital genügt: Kreditinstitute berücksichtigen weiterhin Bau- oder Kaufpreis, Nebenkosten, Einkommen, Bonität und den Wert der Sicherheit. Die geringere Kapitalbindung kann Spielraum für Baukosten, notwendige Rücklagen oder energetische Maßnahmen schaffen.

Städte, Gemeinden, Kirchen oder private Grundstückseigentümer können Erbbaurechte nutzen, um Grundstücke langfristig in ihrem Eigentum zu behalten und dennoch eine Bebauung zu ermöglichen. Für den Erbbauberechtigten ist das Modell insbesondere dann prüfenswert, wenn die Lage sonst kaum zugänglich wäre und Erbbauzins, Anpassungsklauseln sowie Vertragslaufzeit wirtschaftlich tragbar sind. Im geförderten Wohnungsbau können zusätzliche Bindungen bestehen, die getrennt vom Darlehensvertrag zu prüfen sind.

Vor- und Nachteile der Erbbaurechtfinanzierung

Ob eine Erbbaurechtfinanzierung günstiger ist als der Kauf von Grundstück und Gebäude, lässt sich nicht allein anhand der Darlehenssumme beurteilen. Ein übergreifender Vergleich gängiger Kreditkonditionen kann Unterschiede bei Sollzins, effektivem Jahreszins, Tilgung und Laufzeit sichtbar machen. Für die Gesamtbetrachtung müssen zusätzlich Erbbauzins, vereinbarte Anpassungen, Restlaufzeit, Rangverhältnisse und vertragliche Beschränkungen einbezogen werden.

Vorteile:

• Weil kein Grundstückskaufpreis finanziert werden muss, kann die anfängliche Darlehenssumme niedriger ausfallen.
• Ein Bauvorhaben kann auf Flächen möglich werden, die der Grundstückseigentümer nicht verkaufen möchte.
• Die Bemessung von Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten unterscheidet sich vom klassischen Grundstückskauf. Diese Kosten entfallen jedoch nicht automatisch, denn auch die Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts kann steuer- und kostenpflichtig sein.
• Die geringere Anfangsinvestition kann Liquidität für Bau- und Nebenkosten, Rücklagen oder energetische Maßnahmen erhalten.

Nachteile:

• Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt. Was nach Ablauf mit dem Bauwerk geschieht und welche Vergütung vorgesehen ist, richtet sich nach dem Vertrag und den anwendbaren gesetzlichen Vorgaben; die Entschädigung muss nicht dem vollen Marktwert entsprechen.
• Der Erbbauzins belastet die Liquidität zusätzlich zur Kreditrate und kann bei einer wirksamen Anpassungsklausel im Zeitverlauf steigen.
• Verkauf, Vermietung, bauliche Veränderungen oder weitere Belastungen können von vertraglichen Zustimmungsvorbehalten abhängen. Eine kurze Restlaufzeit erschwert zudem häufig den Verkauf und die Anschlussfinanzierung.
• Besondere Finanzierungsvoraussetzungen zu Rang, Zustimmung und Verwertung können die Abstimmung zwischen Kreditinstitut und Grundstückseigentümer verlängern oder die Konditionen verschlechtern.

Die Erbbaurechtfinanzierung ist eine Alternative zum gemeinsamen Erwerb von Grundstück und Gebäude, aber nicht automatisch die kostengünstigere Lösung. Dem wegfallenden Grundstückskaufpreis stehen der laufende Erbbauzins, mögliche Anpassungen und die zeitliche Begrenzung des Rechts gegenüber. Vor einer Entscheidung sollten deshalb Erbbaurechtsvertrag, Wertsicherungsklausel, Regelungen zu Vertragsablauf und Heimfall, Verlängerungsoptionen, Zustimmungserfordernisse sowie Rangverhältnisse geprüft werden. Eine belastbare Liquiditäts- und Lebenszyklusrechnung sollte Kreditrate, Erbbauzinsentwicklung, Erwerbsnebenkosten, Instandhaltung und eine mögliche Anschlussfinanzierung gemeinsam abbilden.