Beleihungsstruktur

Bei der Finanzierung eines Eigenheims spielt die Beleihungsstruktur eine wesentliche Rolle. Sie beschreibt, in welchem Umfang und gegebenenfalls in welcher Rangfolge Darlehen durch die Immobilie abgesichert werden. Für das Kreditangebot ist vor allem der Beleihungsauslauf maßgeblich: Er beeinflusst die Risikoeinschätzung des Kreditinstituts und kann sich dadurch auf Zinssatz, mögliche Darlehenshöhe und weitere Konditionen auswirken. Für einen belastbaren Angebotsvergleich muss jedoch klar sein, welcher Immobilienwert der jeweiligen Berechnung zugrunde liegt.

Definition: Was ist eine Beleihungsstruktur?

Die Beleihungsstruktur ist ein Begriff aus der Immobilienfinanzierung, der in der Praxis nicht immer einheitlich verwendet wird. Gemeint sein können sowohl das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert als auch die Aufteilung mehrerer Finanzierungsteile und deren Rang bei der Besicherung. Das rechnerische Verhältnis wird genauer als Beleihungsauslauf bezeichnet. Kreditinstitute setzen die relevante Darlehenssumme dabei häufig ins Verhältnis zum bankintern ermittelten Beleihungswert, der unter dem Kaufpreis oder Marktwert liegen kann. Dadurch fällt der Beleihungsauslauf höher aus als bei einer Berechnung anhand des Kaufpreises. Ein vereinfachtes Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300000 und einem Darlehen von 240000 beträgt das Verhältnis zum Kaufpreis 80 Prozent. Setzt das Kreditinstitut dagegen einen Beleihungswert von 270000 an, liegt der Beleihungsauslauf bei rund 88,9 Prozent.

Faktoren, die die Beleihungsstruktur beeinflussen

Die Beleihungsstruktur wird vor allem durch den von der Bank angesetzten Immobilienwert, die benötigte Darlehenssumme und die Aufteilung der Finanzierung bestimmt. Mehr einsetzbares Eigenkapital verringert bei unverändertem Kaufpreis den Kreditbedarf und damit den anfänglichen Beleihungsauslauf. Objektart und Lage sowie Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und Verwertbarkeit der Immobilie wirken sich auf die Wertermittlung aus. Bei mehreren Darlehen oder Sicherungsgebern ist außerdem die Rangstelle der Grundschuld relevant, weil ein nachrangig besicherter Kredit für den jeweiligen Kreditgeber ein höheres Ausfallrisiko aufweisen kann.

Bonität, Zinssatz und Laufzeit verändern den anfänglichen Beleihungsauslauf nicht unmittelbar. Sie beeinflussen jedoch, ob die Finanzierung aus Sicht des Kreditinstituts tragbar ist und zu welchen Bedingungen sie angeboten wird. Der vereinbarte Tilgungssatz bestimmt, wie schnell die Restschuld und damit der Beleihungsauslauf während der Rückzahlung sinken. Auch Sondertilgungen können die Restschuld schneller reduzieren, sofern der Vertrag sie zulässt. Bei der Planung sollte außerdem geklärt werden, ob Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt oder mitfinanziert werden müssen. Mit einem Rechner für Immobilienkredite lässt sich ergänzend nachvollziehen, wie sich Darlehensbetrag, Zins, Tilgung und Laufzeit auf Rate und Restschuld auswirken; den bankinternen Beleihungswert ermittelt ein solcher Rechner nicht.

Bedeutung der Beleihungsstruktur bei der Kreditaufnahme

Bei der Kreditaufnahme kann die Beleihungsstruktur erhebliche Auswirkungen auf die Konditionen haben. Ein niedriger Beleihungsauslauf bietet dem Kreditinstitut im Verwertungsfall einen größeren Sicherheitspuffer und kann deshalb zu einem niedrigeren Sollzins führen. Eine hohe Beleihung bedeutet dagegen, dass die Darlehenssumme näher am angesetzten Immobilienwert liegt oder diesen bei einer umfassenden Finanzierung teilweise erreicht. Kreditinstitute können dafür einen Risikoaufschlag verlangen, mehr Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten voraussetzen oder die Finanzierung ablehnen.

Viele Anbieter staffeln ihre Konditionen nach eigenen Beleihungsgrenzen. Diese Stufen sind nicht einheitlich und lassen sich nur vergleichen, wenn Darlehensbetrag, Beleihungswert, Zinsbindung, Tilgung und sonstige Vertragsbedingungen auf derselben Grundlage gegenübergestellt werden. Ein günstiger Beleihungsauslauf ersetzt zudem weder die Bonitätsprüfung noch die Prüfung, ob die laufende Rate dauerhaft aus dem verfügbaren Einkommen getragen werden kann.

Abwägung zwischen Eigenkapital, Konditionen und Liquiditätsreserve

Die Beleihungsstruktur ist nicht isoliert als gut oder schlecht zu bewerten. Entscheidend ist, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden kann, ohne notwendige Rücklagen vollständig aufzubrauchen, und welche Konditionsänderung dadurch tatsächlich erreicht wird. Einen ergänzenden Überblick zu Kreditarten und grundlegenden Vertragsmerkmalen bietet die Seite mit allgemeinen Informationen zu Krediten. Für die konkrete Immobilienfinanzierung sollten daneben insbesondere Beleihungswert, Rangfolge der Sicherheiten, Rate und verbleibende Restschuld geprüft werden.

Niedriger Beleihungsauslauf:

• Ein niedriger Beleihungsauslauf kann günstigere Kreditbedingungen ermöglichen. Wird zugleich weniger Fremdkapital benötigt, sinken der anfängliche Darlehensbetrag und bei ansonsten gleichen Bedingungen die Zinsbelastung. Die Monatsrate hängt zusätzlich von Laufzeit, Sollzins und Tilgungssatz ab.
• Der größere Sicherheitspuffer kann die Auswahl möglicher Finanzierungsangebote erweitern. Eine Kreditzusage folgt daraus jedoch nicht automatisch, weil Einkommen, Ausgaben, Bonität und Objektqualität gesondert geprüft werden.
• Eine bereits zu Beginn niedrigere Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert reduziert das Risiko, dass bei einer späteren Anschlussfinanzierung ein ungünstiger Beleihungsauslauf vorliegt.
• Der höhere Eigenkapitaleinsatz bindet allerdings Vermögen. Nach Kaufnebenkosten und Eigenkapitaleinsatz sollte deshalb noch eine angemessene Liquiditätsreserve für Instandhaltung und unvorhergesehene Ausgaben verbleiben.

Hoher Beleihungsauslauf:

• Eine hohe Beleihung ermöglicht es, den Kauf mit weniger Eigenkapital zu finanzieren und einen größeren Teil vorhandener Mittel als Reserve zu behalten. Diesem Liquiditätsvorteil stehen jedoch ein höherer Darlehensbetrag und häufig höhere Zinskosten gegenüber.
• Da der Sicherheitspuffer kleiner ist, können Kreditinstitute höhere Zinssätze verlangen, zusätzliche Sicherheiten fordern oder die gewünschte Finanzierung nicht vollständig anbieten.
• Eine anfänglich höhere Restschuld führt nicht zwangsläufig zu strengeren Sondertilgungsregeln. Solche Rechte und mögliche Tilgungsvorgaben ergeben sich aus dem jeweiligen Vertrag und müssen im konkreten Angebot geprüft werden.
• Bei einem späteren Verkauf oder einer Anschlussfinanzierung wirken sich Wertverluste stärker aus. Reicht der erzielbare Verkaufspreis nicht zur Ablösung der Restschuld und der anfallenden Kosten, muss die verbleibende Differenz anderweitig gedeckt werden.

Für eine belastbare Planung sollte der Beleihungsauslauf nicht nur anhand des Kaufpreises überschlagen werden. Maßgeblich ist, welchen Beleihungswert das jeweilige Kreditinstitut ansetzt, welche Darlehen und Rangstellen es einbezieht und an welcher Grenze sich die angebotene Kondition verändert. Erst zusammen mit einem tragfähigen Tilgungssatz, der erwarteten Restschuld nach der Zinsbindung und einer ausreichenden Liquiditätsreserve lässt sich beurteilen, ob die Beleihungsstruktur zur Finanzierung passt.