Bausparzwischenkredit

Bei einem Bau-, Kauf- oder Modernisierungsvorhaben werden die Mittel häufig benötigt, bevor ein vorhandener Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Ein Bausparzwischenkredit kann diesen Zeitraum überbrücken. Entscheidend sind dabei nicht nur die schnelle Bereitstellung, sondern auch die Kosten der Zwischenphase, die weitere Besparung und der voraussichtliche Zuteilungstermin.

Definition: Was ist ein Bausparzwischenkredit?

Der Bausparzwischenkredit ist eine Kreditform, die in Verbindung mit einem Bausparvertrag angeboten wird. Er dient dazu, den Zeitraum bis zum Erreichen der Zuteilungsreife des Bausparvertrags zu überbrücken und die benötigten Mittel für ein wohnwirtschaftliches Vorhaben vorzeitig bereitzustellen.

Typisch ist eine tilgungsfreie Zwischenphase, in der monatlich die Zinsen für den Zwischenkredit gezahlt werden, während parallel der Bausparvertrag weiter bespart wird. Bei Zuteilung wird der Zwischenkredit gewöhnlich durch die Bausparsumme aus Guthaben und Bauspardarlehen abgelöst. Als Sicherheit dient häufig eine Grundschuld. Die Begriffe Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung werden in der Praxis teilweise überschneidend verwendet: Häufig bezeichnet die Vorfinanzierung jedoch eine Finanzierung, bei der das erforderliche Bausparguthaben noch nicht oder nicht ausreichend angespart ist.

Wie funktioniert der Bausparzwischenkredit?

Der Bausparzwischenkredit wird vor der Zuteilung eines bestehenden Bausparvertrags vereinbart und nach Kreditprüfung sowie Bestellung der erforderlichen Sicherheiten ausgezahlt. Er stellt die für das Bau-, Kauf- oder Modernisierungsvorhaben benötigten Mittel bereit. Während der Zwischenphase werden üblicherweise Zinsen auf den Zwischenkredit und zusätzlich die vereinbarten Sparbeiträge für den Bausparvertrag gezahlt. Nach der Zuteilung lösen das angesparte Guthaben und das Bauspardarlehen den Bausparzwischenkredit ab. Zur überschlägigen Planung helfen Rechentools zur Immobilienfinanzierung, mit denen sich beispielhaft Rate und Laufzeit kalkulieren lassen. Die besondere Kombination aus Zwischenkreditzinsen und Sparbeiträgen muss dabei zusätzlich anhand des konkreten Angebots berücksichtigt werden.

Ablauf in komprimierter Form:

• Ansparphase: Aufbau des Bausparguthabens gemäß Tarif sowie Erreichen der Mindestansparung, der erforderlichen Bewertungszahl und weiterer Zuteilungsvoraussetzungen.
• Zwischenkredit: Bereitstellung der benötigten Mittel für Kaufpreis, Baukosten oder Modernisierung; der Kredit wird zunächst regelmäßig nicht getilgt, während Zinsen und Sparbeiträge anfallen.
• Zuteilung: Sobald die tariflichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Zuteilung erfolgt, wird der Zwischenkredit mit Bausparguthaben und Bauspardarlehen in einer Summe abgelöst.
• Tilgungsphase: Rückzahlung des Bauspardarlehens mit der vertraglich vereinbarten Rate.

Der Sollzins des Zwischenkredits kann für die vereinbarte Laufzeit festgeschrieben oder variabel ausgestaltet sein. Der spätere Bauspardarlehenszins steht tariflich fest, was die Zinsplanung für dessen Tilgungsphase erleichtert. Üblich ist eine Besicherung über eine Grundschuld; Auszahlungen können bei Bauvorhaben nach Baufortschritt erfolgen. Der erwartete Zuteilungstermin ist besonders wichtig, weil eine spätere Zuteilung die Zwischenphase und damit die Dauer der Zinszahlungen verlängert.

Wann ist der Einsatz eines Bausparzwischenkredits sinnvoll?

Der Bausparzwischenkredit kommt in Betracht, wenn ein Bau-, Kauf- oder Modernisierungsvorhaben zeitnah umgesetzt werden soll, der dazu vorgesehene Bausparvertrag jedoch noch nicht zuteilungsreif ist. Durch den Einsatz eines Bausparzwischenkredits kann die Finanzierungslücke bis zur Zuteilung des Bausparvertrages überbrückt werden. Sinnvoll ist das nur, wenn die gesamte Finanzierung bis zur vollständigen Rückzahlung tragfähig bleibt und die Kombination gegenüber einer alternativen Immobilienfinanzierung überzeugt.

• Zeitkritische Vorhaben: Kauf oder Bau muss kurzfristig umgesetzt werden, während die Zuteilung noch aussteht.
• Zinssicherung: Der zukünftige Bauspardarlehenszins ist bereits tariflich festgelegt, während die Zwischenphase gesondert finanziert wird.
• Planbare Anschlussphase: Nach der Zuteilung steht für das Bauspardarlehen eine vertraglich bestimmte Rückzahlungsstruktur zur Verfügung.
• Absehbare Zuteilung: Die erforderliche Mindestansparung und Bewertungszahl sind erreichbar, und Verzögerungen lassen sich mit einem finanziellen Puffer auffangen.

Vor- und Nachteile des Bausparzwischenkredits

Eine sorgfältige Analyse der Vor- und Nachteile ist entscheidend, weil Zwischenkredit, Bausparvertrag und späteres Bauspardarlehen zusammen bewertet werden müssen. Für eine erste Einordnung anderer Finanzierungsangebote kann ein vollständiger Kreditvergleich verschiedener Banken dienen. Ob die Angebote tatsächlich vergleichbar sind, zeigt jedoch erst die Gegenüberstellung von Laufzeit, Sicherheiten, Gesamtkosten und Rückzahlungsverlauf.

Vorteile:

• Die Finanzierung kann nach Kreditprüfung und Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen bereitstehen, obwohl der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist.
• Bei fest vereinbartem Sollzins sind die Zinszahlungen des Zwischenkredits für die vereinbarte Zinsbindung kalkulierbar.
• Der tariflich festgelegte Sollzins des späteren Bauspardarlehens reduziert das Zinsänderungsrisiko für diese Tilgungsphase.
• Die Abstimmung von Zwischenkredit und Bausparvertrag ermöglicht einen geplanten Wechsel in das Bauspardarlehen, sofern die Zuteilung wie erwartet erfolgt.
• Flexible Mittelabrufe nach Baufortschritt können vertraglich möglich sein, was die Abwicklung mit Handwerk und Bauträger erleichtert.
• Je nach Vertrag können Sondertilgungen oder eine vorzeitige Ablösung in der Zwischenphase möglich sein.

Nachteile:

• Für den Bausparvertrag und die Finanzierung können Abschluss-, Bereitstellungs- oder weitere vertragliche Entgelte anfallen; maßgeblich sind die konkreten Preis- und Vertragsangaben.
• Während der Zwischenphase sinkt die Restschuld des tilgungsfreien Kredits nicht. Deshalb werden die Zinsen bis zur Ablösung grundsätzlich auf den vollen Kreditbetrag berechnet.
• Verzögert sich die Zuteilung, verlängert sich die Zwischenphase und die Summe der zu zahlenden Kreditzinsen steigt.
• Es entsteht regelmäßig eine parallele Belastung aus Sparbeiträgen für den Bausparvertrag und Zinsen für den Zwischenkredit.
• Bei fallenden Marktzinsen kann ein früh fest vereinbarter Bauspardarlehenszins im Rückblick weniger attraktiv sein als dann verfügbare Alternativen.
• Nebenkosten für Grundbuch und Notar sowie tarifliche Entgelte des Bausparvertrags sind zu berücksichtigen. Einschränkungen oder Kosten einer vorzeitigen Ablösung müssen gesondert geprüft werden.

Ein Bausparzwischenkredit kann eine zeitliche Finanzierungslücke schließen und den späteren Bauspardarlehenszins planbar machen. Eine niedriger wirkende Zahlung in der tilgungsfreien Zwischenphase bedeutet jedoch nicht automatisch eine geringe Gesamtbelastung: Zusätzlich zu den Zinsen sind die Sparbeiträge, Entgelte und die anschließende Rückzahlung des Bauspardarlehens einzubeziehen. Ausschlaggebend ist daher der Vergleich des vollständigen Zahlungsverlaufs mit geeigneten Alternativen.

Wichtige Prüfsteine vor Abschluss:

• Gesamtbelastung: Effektiven Jahreszins und Gesamtbetrag des Zwischenkredits, Sparbeiträge und Entgelte des Bausparvertrags sowie die spätere Bauspardarlehensrate gemeinsam betrachten.
• Zuteilungsbedingungen: Mindestansparung, Bewertungszahl und weitere Tarifvoraussetzungen realistisch kalkulieren sowie zeitliche und finanzielle Puffer einplanen.
• Zinsbindung: Prüfen, ob der Sollzins des Zwischenkredits bis zur erwarteten Zuteilung feststeht und welche Folgen eine verspätete Zuteilung hat.
• Flexibilität: Regelungen zu Sondertilgungen, Mittelabruf und vollständiger vorzeitiger Ablösung in der Zwischenphase prüfen.
• Laufzeit und Haushaltsrechnung: Die Gesamtlaufzeit bis zur Volltilgung und die dauerhafte Tragfähigkeit sämtlicher Zahlungen einschließlich Sparbeiträgen sicherstellen.