Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen verbindet das vorherige Ansparen von Eigenmitteln mit der Möglichkeit eines späteren, zweckgebundenen Darlehens. Seine besondere Bedeutung liegt in der langfristigen Zinsplanung: Der Darlehenszins wird bereits beim Abschluss des Bausparvertrags festgelegt. Ob diese Konstruktion wirtschaftlich passt, hängt jedoch nicht nur vom Zinssatz ab, sondern auch von Gebühren, Spardauer, Zuteilungszeitpunkt und dem späteren Finanzierungsbedarf.

Definition: Was ist ein Bauspardarlehen?

Ein Bauspardarlehen ist ein Darlehen, das mit einem Bausparvertrag verbunden ist. In dessen Sparphase zahlt der Bausparer Guthaben an, bis die tariflichen Voraussetzungen für eine Zuteilung erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere ein bestimmtes Mindestsparguthaben, eine ausreichende Bewertungszahl und gegebenenfalls eine Mindestsparzeit. Die hierfür geltenden Werte sind tarifabhängig; ein Sparanteil von 40 Prozent ist daher keine allgemeingültige Grenze. Die vertraglich festgelegte Bausparsumme setzt sich bei vollständiger Inanspruchnahme grundsätzlich aus Bausparguthaben und Bauspardarlehen zusammen. Der Darlehenszins wird bereits bei Vertragsabschluss vereinbart. Ausgezahlt wird das Darlehen aber erst, wenn der Vertrag zugeteilt ist, der Bausparer die Zuteilung annimmt und die erforderlichen Kredit- und Verwendungsvoraussetzungen erfüllt. Für den Vergleich der Darlehensphase ist der effektive Jahreszins wichtig; für die wirtschaftliche Beurteilung des gesamten Bausparmodells müssen zusätzlich die Kosten und Erträge der Sparphase berücksichtigt werden.

Die Struktur eines Bausparvertrags und ihre Auswirkung auf das Bauspardarlehen

Der Ablauf eines Bausparvertrags umfasst die Sparphase, die Zuteilung und – bei Annahme des Darlehens – die Darlehensphase. In der Sparphase zahlt der Bausparer die vereinbarten Beiträge auf sein Bausparkonto ein. Sind das tarifliche Mindestsparguthaben, die erforderliche Bewertungszahl und weitere Bedingungen erreicht, kann der Vertrag zugeteilt werden. Die Zuteilung allein verpflichtet den Bausparer nicht dazu, das Darlehen abzurufen; für dessen Auszahlung prüft die Bausparkasse unter anderem Bonität, Besicherung und wohnwirtschaftliche Verwendung. Hierbei handelt es sich um eine verzinste Finanzierung durch die Bausparkasse. Wesentliche Konditionen für das Bauspardarlehen, insbesondere Sollzins und tariflicher Tilgungsbeitrag, werden bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Ein Überblick zu grundlegenden Informationen zu Krediten hilft dabei, Sollzins, effektiven Jahreszins, Rate und Restschuld voneinander abzugrenzen. In der Sparphase fallen typischerweise eine Abschlussgebühr auf die Bausparsumme und je nach Vertrag weitere Entgelte an; zugleich kann die Guthabenverzinsung vergleichsweise niedrig sein. Mit der Auszahlung beginnt die Darlehensphase: Die Rückzahlung erfolgt über den vereinbarten Tilgungsbeitrag, wodurch die anfängliche Belastung je nach Tarif höher sein kann als bei einem langfristig getilgten Annuitätendarlehen. Sondertilgungen sind nach den maßgeblichen Vertragsbedingungen häufig weitreichend möglich. Die Besicherung erfolgt abhängig von Darlehenshöhe und Vertrag, beispielsweise über eine Grundschuld. Entsteht der Finanzierungsbedarf vor der Zuteilung, kommen Zwischen- oder Vorfinanzierungen in Betracht, die zusätzliche Zinskosten verursachen und gesondert geprüft werden müssen.

Der Zeitpunkt der Zuteilung eines Bauspardarlehens

Wann ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird, hängt von mehreren tariflichen Voraussetzungen ab. Neben dem vereinbarten Mindestsparguthaben können eine Mindestsparzeit und insbesondere die erforderliche Bewertungszahl maßgeblich sein. Diese Bewertungszahl berücksichtigt nach dem jeweiligen Tarif unter anderem Höhe und Dauer der Sparleistungen. Hinzu kommt die Kollektivlage der Bausparkasse, weil die verfügbaren Mittel aus den Einzahlungen des Bausparkollektivs stammen. Deshalb lässt sich der voraussichtliche Zuteilungszeitpunkt berechnen, ein bestimmter Termin ist vor Erfüllung und Prüfung sämtlicher Voraussetzungen jedoch nicht ohne Weiteres garantiert. Zusätzliche Einzahlungen oder erhöhte Regelsparbeiträge können die Bewertungszahl und damit den zeitlichen Verlauf beeinflussen, müssen aber nach dem Vertrag zulässig sein. Von der Zuteilungsreife zu unterscheiden ist die spätere Darlehensauszahlung: Bonität, erforderliche Sicherheiten, Verwendungsnachweise und die Annahme der Zuteilung entscheiden darüber, ob und in welchem Umfang das Bauspardarlehen tatsächlich ausgezahlt wird.

Vor- und Nachteile von Bauspardarlehen

Bauspardarlehen bieten vor allem dann Vorteile, wenn ein wohnwirtschaftlicher Finanzierungsbedarf langfristig planbar ist und die vereinbarten Spar- und Tilgungsbeiträge dauerhaft tragbar sind. Dem stehen Vorlaufzeit, Gebühren und die Bindung an einen Tarif gegenüber. Für überschlägige Berechnungen der Darlehensphase stehen allgemeine Kreditrechner für Raten zur Verfügung. Solche Berechnungen sollten jedoch um Abschlussgebühr, weitere Vertragsentgelte, Guthabenzinsen und gegebenenfalls die Kosten einer Zwischenfinanzierung ergänzt werden. Staatliche Förderungen dürfen nur einbezogen werden, wenn die jeweiligen persönlichen und vertraglichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Vorteile:

• Planungssicherheit durch Festzins: Das Zinsniveau für das Darlehen wird bereits beim Abschluss des Bausparvertrags vereinbart. Steigen die Marktzinsen bis zum späteren Finanzierungsbedarf, bleibt der vertragliche Darlehenszins grundsätzlich bestehen. Der Vorteil setzt voraus, dass der Vertrag rechtzeitig zuteilungsreif wird und die Darlehensvoraussetzungen erfüllt sind.
• Systematisches Ansparen: Die regelmäßigen Sparbeiträge helfen dabei, Eigenmittel für einen geplanten wohnwirtschaftlichen Zweck aufzubauen. Ob dies wirtschaftlich vorteilhaft ist, hängt von Guthabenzins, Gebühren und möglichen Alternativen zur Geldanlage ab.
• Wohnwirtschaftliche Verwendung: Das Bauspardarlehen kann nicht beliebig für finanzielle Anliegen eingesetzt werden. Je nach Vertragsbedingungen kommt es insbesondere für Kauf, Bau, Modernisierung oder die Ablösung einer wohnwirtschaftlichen Finanzierung in Betracht.
• Früh festgelegte Darlehenskonditionen: Sollzins und wesentliche Tarifmerkmale stehen bereits bei Vertragsabschluss fest. Für den Kostenvergleich der Darlehensphase ist der effektive Jahreszins aussagekräftiger als der Sollzins allein; die Kosten der vorgeschalteten Sparphase bildet er jedoch nicht vollständig ab.
• Sondertilgungen und vorzeitige Rückzahlung: Diese sind bei Bauspardarlehen nach den jeweiligen Vertragsbedingungen häufig weitreichend und ohne Vorfälligkeitsentgelt möglich. Das kann die Laufzeit und die noch anfallenden Darlehenszinsen reduzieren.

Nachteile:

• Zeitfaktor: Das Ansparen des Mindestsparguthabens und das Erreichen der erforderlichen Bewertungszahl können mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Wird das Geld früher benötigt, steht das Bauspardarlehen möglicherweise noch nicht zur Verfügung.
• Geringe Guthabenverzinsung: Während der Sparphase kann die Verzinsung des angesparten Kapitals niedrig ausfallen. Zusammen mit den Gebühren kann dies die Rendite mindern; für den Vergleich ist deshalb der gesamte Zahlungsstrom der Sparphase maßgeblich.
• Kostenbestandteile: Die Abschlussgebühr auf die Bausparsumme und mögliche weitere Entgelte belasten den Vertrag unabhängig davon, ob das Bauspardarlehen später vollständig genutzt wird. Sie müssen zusätzlich zu den Kosten der Darlehensphase betrachtet werden.
• Tarifbindung und geringere Flexibilität: Regelspar- und Tilgungsbeiträge sind tariflich vorgegeben. Änderungen der Bausparsumme, der Sparleistung oder des Tilgungsbeitrags sind nur nach den Vertragsbedingungen möglich und können Kosten oder einen späteren Zuteilungszeitpunkt nach sich ziehen.
• Zwischen- oder Vorfinanzierung: Entsteht der Finanzierungsbedarf vor der Zuteilung, können überbrückende Finanzierungen zusätzliche Zinskosten verursachen. Dabei ist besonders zu prüfen, wie lange die Überbrückung voraussichtlich dauert und welche Zahlungen parallel für Sparvertrag und Finanzierung anfallen.

Ein Bauspardarlehen kann ein planbares Finanzierungsmodell sein, wenn der wohnwirtschaftliche Bedarf, der erwartete Zuteilungszeitpunkt und die verfügbaren Sparraten zusammenpassen. Die langfristige Zinssicherheit ist jedoch nicht mit einer automatisch günstigen Gesamtfinanzierung gleichzusetzen. Entscheidend ist ein Vergleich aller Ein- und Auszahlungen: Sparbeiträge, Guthabenzinsen, Abschlussgebühr und weitere Entgelte, Darlehenszins, Tilgungsbeitrag sowie gegebenenfalls eine Zwischenfinanzierung. Vor Vertragsabschluss sollte außerdem geprüft werden, ob die voraussichtliche Zuteilung rechtzeitig erfolgt und ob die spätere Rate auch bei veränderten persönlichen Umständen tragbar bleibt.